한눈에 정리
- 8·3 세제개편안 발표 후 강남·서초 매물이 6~7% 늘었고, 보유세 부담이 커지는 집을 팔아 “덜 똘똘한 한채”로 옮기려는 수요가 보도되고 있습니다.
- 시세 50억원(공시 35억원) 주택을 시세 23억원(공시 16억원)으로 낮추면 종부세는 2028년 기준 연 약 948만원 → 약 43만원까지 차이가 벌어질 수 있습니다.
- 반면 건보료 재산점수는 월 약 26만원 → 약 21만원 — 생각만큼 줄지 않습니다.
- 매각 차액이 예금·배당으로 바뀌면 금융소득 건보료가 오히려 늘어날 수 있어, 팔기 전 종부세·건보료·금융소득 3중 점검이 필요합니다.
왜 지금 “덜 똘똘한 한채”라는 말이 나오나요?
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 종부세 기본공제를 거주 14억·비거주 9억원으로 바꾸고, 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리며, 고령·장기보유 세액공제에 금액 한도(2027년 800만·2028년 600만원)를 신설했습니다. 개편안 전체 구조는 2026 세제개편안 부동산 총정리에 표로 정리되어 있습니다. 발표 직후 언론 보도에 따르면 강남구·서초구 매물은 6~7% 늘었는데 한강벨트·강북권은 상대적으로 적게 늘거나 오히려 줄었고, 반포 일대에서는 집을 판 뒤 흑석·개포·송파·분당 등으로 옮기는 상담이 늘었다고 합니다. 종부세 부담이 집중되는 초고가 한 채를 정리하고 부담이 덜한 가격대로 이동하려는, 이른바 “덜 똘똘한 한채” 수요입니다.
갈아타면 종부세가 실제로 얼마나 줄어드나요?
같은 사람이 어느 집을 들고 있느냐에 따라 연간 종부세(농어촌특별세 포함)가 어떻게 달라지는지, 본 사이트의 개편안 계산기로 산출한 결과입니다. 새로 산 집은 보유·거주 기간이 0년부터 다시 시작된다는 점(기간 세액공제 상실)까지 반영한 수치입니다.
| 시세(공시가격) · 조건 | 2026 현행 | 2027 | 2028~ |
|---|---|---|---|
| 약 50억(공시 35억) · 70세·15년 거주 | 약 222만원 | 약 546만원 | 약 948만원 |
| 약 40억(공시 28억) · 70세·15년 거주 | 약 133만원 | 약 164만원 | 약 164만원 |
| 약 40억(공시 28억) · 60세 미만·5년 보유 | 약 531만원 | 약 655만원 | 약 655만원 |
| 약 23억(공시 16억) · 70세·새로 취득 | 약 73만원 | 약 43만원 | 약 43만원 |
공시 35억원쯤 되면 15년 거주한 70대라도 세액공제 금액 한도에 걸려 2028년부터 연 900만원대가 되는 반면, 공시 16억원 이하로 내려오면 오히려 개편 후 세액이 지금보다 줄어듭니다. 급매가 초고가 단지에서 먼저 나오는 이유가 이 표에 들어 있습니다. 본인 조건은 아래 계산기에 직접 넣어 확인해보실 수 있습니다.
종부세 개편 4개년 비교 계산기 (2026~2029)
정부안 기준 · 확정 아님현행(2026)과 세제개편 정부안(2027~2029)을 같은 조건으로 동시에 계산합니다. 2027년 이후 수치는 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다.
| 연도 | 기본공제 | 과세표준 | 세액공제 | 연간 종부세* | 2026 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026현행 | 12억원 | 2.4억원 | 60% | 약 48.7만원 | — |
| 2027 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2028 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2029(2028 동일) | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
* 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함, 1인 단독명의 기준 간이 추정입니다. 세부담 상한(전년 대비 150~200%)·부부 공동명의 특례·일시적 2주택 등 특례·재산세 본세는 반영하지 않습니다. 2027년 이후는 정부안이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
종부세와 별개로, 퇴직 후에는 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다.
퇴직 후 건보료까지 진단 →건보료도 그만큼 줄어드나요? — 생각만큼은 아닙니다
퇴직 후 지역가입자라면 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다. 그런데 재산점수 60등급표는 상단 구간이 압축적이어서, 고가 구간에서는 집값이 크게 낮아져도 점수가 조금만 내려갑니다. 시세 40억원(재산세 과세표준 약 16.8억원)의 재산분 보험료는 월 약 26만원, 시세 23억원이면 월 약 21만원 —종부세는 연 수백만원이 줄어도 건보료는 연 60만원 안팎만 줄어드는 구조입니다(소득분 제외, ±10% 오차). 구간별 점수는 재산점수 60등급 전체표에서, 본인 시세 기준은 아래에서 바로 확인해보실 수 있습니다.
내 집 시세로 재산 점수 바로 보기
±10% 오차 · 2026년 별표4 기준본 계산은 참고용 추정치입니다. 정확한 부과 금액은 건강보험공단 ☎ 1577-1000에서 확인하실 수 있습니다.
소득까지 합쳐 정밀 진단 →진짜 복병은 매각대금이 만든 금융소득입니다
50억원짜리 집을 23억원짜리로 바꾸면 세금·비용을 빼고도 수십억원의 현금이 생깁니다. 이 돈을 예금·채권·배당주로 운용하면 이자·배당이 연 1,000만원을 넘는 순간 초과분이 아니라 전액이지역가입자 보험료 소득에 합산되고, 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세와 피부양자 자격 상실까지 연결됩니다. 갈아타기로 줄인 건보료보다 금융소득으로 늘어난 건보료가 더 클 수도 있습니다. 구조는 금융소득 건보료 정리와 50대 부동산 처분 시 건보료 변동에서 확인해보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집을 남겨두고 전세 주고 이사하면 어떻게 되나요?
2027년부터는 실제 거주하지 않는 1주택의 기본공제가 9억원으로 낮아져, 같은 집이라도 거주할 때(14억원)와 공제가 5억원 차이 납니다. 판정이 갈리는 상황은 종부세 실거주 기준 2027 변경 정리에서 다룹니다.
파는 쪽 세금(양도세)은 고려하지 않아도 되나요?
고려 대상입니다. 장기보유특별공제가 거주 중심으로 재편되고 한도도 줄어들 예정이라, 매도 시점에 따라 양도세가 달라질 수 있습니다. 장기보유특별공제 개편 연도별 정리를 참고해보시기 바랍니다.
그래서 지금 파는 게 맞나요?
일률적으로 답할 수 있는 문제가 아닙니다. 세액은 공시가격·연령·보유기간에 따라, 건보료는 소득·재산 조합에 따라 달라지므로 본인 수치로 계산해 비교해보시고, 매매 같은 큰 결정 전에는 세무사 상담을 권장드립니다.
퇴직 전후 본인 소득·재산 조합의 월 건보료는 무료 건보료 진단에서 세 시나리오로 비교해보실 수 있습니다. 건강보험료 관련 확인은 건강보험공단 ☎ 1577-1000에서 가능합니다.
※ 2027년 이후 세액은 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 시장 동향은 2026.8월 언론 보도 기준입니다. 건보료 수치는 시행령 별표4 기반 추정(±10% 오차)이며, 본 글은 참고용 정보로 세무·법률 자문이 아닙니다.