한눈에 정리
- 보유세는 별도 세목이 아니라 재산세(지방세) + 종부세(국세)를 합쳐 부르는 말입니다.
- 둘 다 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다 — 매매 잔금일이 하루 차이로 1년치 보유세를 가릅니다.
- 재산세는 모든 주택에, 종부세는 공시가격이 문턱(1주택 12억원, 개편안 거주 14억·비거주 9억원)을 넘는 집에만 붙습니다.
- 같은 공시가격에서 건보료 재산점수도 출발합니다 — 퇴직 후 지역가입자라면 세금과 별도로 매달 부과됩니다.
보유세란 정확히 무엇인가요?
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 성격 | 지방세 — 모든 주택에 부과 | 국세 — 문턱을 넘는 집에만 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 현재 소유자 | |
| 납부 시기 | 7월·9월 절반씩 | 12월 (1~15일) |
| 기준 금액 | 주택별 공시가격 | 인별 공시가격 합산 |
재산세는 어떤 순서로 계산하나요?
- 과세표준: 공시가격 × 공정시장가액비율 — 1세대 1주택은 43~45%(공시 3억 이하 43%·6억 이하 44%·6억 초과 45%), 그 외 60%
- 세율: 과세표준 누진세율 0.1~0.4%. 단, 공시 9억원 이하 1주택은 구간별 0.05%p 낮은 특례세율(0.05~0.35%)이 자동 적용됩니다 (2026년까지 한시)
- 도시지역분: 도시지역이면 과세표준의 0.14%가 더해집니다
- 지방교육세: 재산세 본세의 20%
예를 들어 공시가격 9억원(시세 약 13억원) 1주택이라면 — 과세표준 9억 × 45% = 4.05억원, 특례세율 적용 본세 약 79만원, 도시지역분 약 57만원, 지방교육세 약 16만원으로 연 150만원 안팎이 됩니다. 특례세율 대상이 아닌 공시가격 12억원(시세 약 17억원) 1주택이라면 과세표준 5.4억원에 표준세율이 적용되어 본세 약 153만원, 도시지역분 약 76만원, 지방교육세 약 31만원 — 연 260만원 안팎으로 올라갑니다. 다만 전년 대비 급등을 막는 세부담 상한(공시가격 구간별 105~130%)이 있어 실제 고지액은 이보다 낮을 수 있습니다. 재산세는 7월과 9월에 절반씩 고지되고, 본세 20만원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다.
종부세는 언제부터 붙나요?
인별 공시가격 합산이 기본공제를 넘는 순간부터입니다 — 현행 1주택 12억원(그 외 9억원), 2027년부터는 거주 14억·비거주 9억원(정부안). 문턱을 넘으면 초과분에 공정시장가액비율과 누진세율이 적용되고, 고령자·장기보유 세액공제로 줄어드는 구조입니다. 개편안 전체는 2026 세제개편안 부동산 총정리에서, 본인 세액은 아래 계산기에서 현행과 개편안을 연도별로 동시에 확인해보실 수 있습니다.
종부세 개편 4개년 비교 계산기 (2026~2029)
정부안 기준 · 확정 아님현행(2026)과 세제개편 정부안(2027~2029)을 같은 조건으로 동시에 계산합니다. 2027년 이후 수치는 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다.
| 연도 | 기본공제 | 과세표준 | 세액공제 | 연간 종부세* | 2026 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026현행 | 12억원 | 2.4억원 | 60% | 약 48.7만원 | — |
| 2027 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2028 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2029(2028 동일) | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
* 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함, 1인 단독명의 기준 간이 추정입니다. 세부담 상한(전년 대비 150~200%)·부부 공동명의 특례·일시적 2주택 등 특례·재산세 본세는 반영하지 않습니다. 2027년 이후는 정부안이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
종부세와 별개로, 퇴직 후에는 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다.
퇴직 후 건보료까지 진단 →계산 단계별 설명이 필요하면 종부세 계산기 안내 글을 참고해보시기 바랍니다.
같은 공시가격에서 하나 더 나옵니다 — 건보료 재산점수
퇴직 후 지역가입자라면 재산세 과세표준(공시가격의 약 60%)에서 1억원을 뺀 금액이 60등급 재산점수로 환산되어 매달 보험료에 더해집니다. 세금과 달리 공제 문턱이 낮아 종부세 비과세 주택에도 대부분 붙습니다. 종부세와 건보료가 헷갈리는 지점은 종부세와 건보료의 관계 정리에서 구분해두었고, 본인 시세 기준 점수는 아래에서 확인해보실 수 있습니다.
내 집 시세로 재산 점수 바로 보기
±10% 오차 · 2026년 별표4 기준본 계산은 참고용 추정치입니다. 정확한 부과 금액은 건강보험공단 ☎ 1577-1000에서 확인하실 수 있습니다.
소득까지 합쳐 정밀 진단 →1~60등급 전체 구간은 재산점수 60등급 전체표에 있습니다.
자주 묻는 질문
6월 2일에 잔금을 치르면 그해 보유세는 누가 내나요?
6월 1일 현재 소유자, 즉 매도인이 부담합니다. 반대로 5월 31일에 잔금을 치르면 매수인이 1년치를 부담하므로, 매매 시기를 정할 때 잔금일과 6월 1일의 관계를 확인해보시기 바랍니다.
1주택 특례세율은 따로 신청해야 하나요?
아닙니다. 지자체가 자동 적용합니다. 다만 부부 공동명의·주택 수 판정이 얽히면 적용이 달라질 수 있어 7월 고지서에서 특례 적용 여부를 확인해보시는 것이 좋습니다.
재산세가 오르면 건보료도 같이 오르나요?
공시가격이 오르면 재산세 과세표준과 재산점수가 함께 오르므로 같은 방향으로 움직입니다. 다만 세율 개편과 달리 건보료는 등급표 구간을 넘어설 때만 계단식으로 오릅니다.
집 한 채가 퇴직 후 월 보험료를 얼마로 만드는지는 무료 건보료 진단에서 소득·연금까지 합쳐 확인해보실 수 있습니다. 건강보험료 관련 확인은 건강보험공단 ☎ 1577-1000, 세금 관련 확인은 국세청 ☎ 126에서 가능합니다.
※ 재산세 계산은 세부담 상한·감면 등을 뺀 간이 추정이며, 2027년 이후 종부세는 2026.8.3 발표 정부안 기준으로 국회 심의에서 변경될 수 있습니다. 건보료 수치는 시행령 별표4 기반 추정(±10% 오차)이며, 본 글은 참고용 정보로 세무·법률 자문이 아닙니다.