한눈에 정리
- 8·3 개편안은 고령자·장기보유 세액공제율(합산 최대 80%)을 유지하지만, 공제 금액 한도를 2027년 800만·2028년 600만원으로 신설합니다.
- 그 결과 고가 주택일수록 공제율과 무관하게 세액이 늘어나는 구조가 됩니다 — 소득 없는 고령자 급매가 보도되는 배경입니다.
- 반대로 납부유예 요건은 넓어집니다: 소득요건 완화(총급여 8,000만원 이하), 65세 이상·10년 이상 거주자는 소득요건 면제(정부안).
- 종부세는 미룰 수 있지만 건보료 재산점수는 매달 부과됩니다 — 무소득이라도 마찬가지입니다.
공제율 80%는 그대로인데, 왜 세금이 늘어나나요?
현행 종부세는 1세대 1주택 고령자에게 연령 공제(최대 40%)와 보유기간 공제(최대 50%)를 합산 80%까지 적용합니다. 개편안도 이 비율은 유지합니다. 대신 공제해주는 금액에 처음으로 한도를 둡니다 — 2027년 800만원, 2028년부터 600만원. 공제액이 수백만원을 넘는 고가 주택에서는 비율이 80%여도 실제로는 600만원까지만 깎이는 셈입니다.
| 공시가격 · 조건 (1주택 거주) | 2026 현행 | 2027 | 2028~ |
|---|---|---|---|
| 35억 · 70세·15년 거주 | 약 222만원 | 약 546만원 | 약 948만원 |
| 20억 · 65세·15년 거주 | 약 53만원 | 약 45만원 | 약 45만원 |
같은 고령·장기거주라도 공시 35억원은 공제가 한도에 걸려 4배 이상이 되는 반면, 공시 20억원은 기본공제 확대(거주 14억원) 덕에 오히려 소폭 줄어듭니다. “고령자 전부가 늘어나는” 것이 아니라, 공제 한도에 걸리는 가격대부터 늘어나는 구조입니다. 본인 조건은 아래에서 확인해보실 수 있습니다.
종부세 개편 4개년 비교 계산기 (2026~2029)
정부안 기준 · 확정 아님현행(2026)과 세제개편 정부안(2027~2029)을 같은 조건으로 동시에 계산합니다. 2027년 이후 수치는 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다.
| 연도 | 기본공제 | 과세표준 | 세액공제 | 연간 종부세* | 2026 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026현행 | 12억원 | 2.4억원 | 60% | 약 48.7만원 | — |
| 2027 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2028 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2029(2028 동일) | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
* 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함, 1인 단독명의 기준 간이 추정입니다. 세부담 상한(전년 대비 150~200%)·부부 공동명의 특례·일시적 2주택 등 특례·재산세 본세는 반영하지 않습니다. 2027년 이후는 정부안이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
종부세와 별개로, 퇴직 후에는 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다.
퇴직 후 건보료까지 진단 →고령자·장기보유 세액공제는 어떻게 계산되나요?
- 연령 공제: 만 60세 이상 20% · 65세 이상 30% · 70세 이상 40%
- 기간 공제(현행): 보유 5년 이상 20% · 10년 이상 40% · 15년 이상 50%
- 2027년(정부안): 보유 공제가 절반 수준으로 줄고, 거주기간 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)와 비교해 높은 쪽 적용
- 2028년부터: 기간 공제는 거주기간만 인정 — 오래 보유했어도 거주가 짧으면 공제가 크게 줄어듭니다
- 합산 한도: 비율 80% + 금액 한도(2027년 800만·2028년~ 600만원)
거주 여부는 기본공제(14억 vs 9억)까지 좌우하므로, 은퇴 후 지방 이주·자녀 집 거주 계획이 있다면 종부세 실거주 기준 2027 변경 정리를 함께 확인해보시기 바랍니다.
소득이 없다면 — 납부유예는 누가 받을 수 있나요?
1세대 1주택자라면 종부세를 집을 양도·상속할 때까지 미루는 납부유예 제도가 있습니다. 개편안은 이 요건을 오히려 넓혔습니다.
| 요건 | 현행 | 개편안 (2027.1.1 신청분부터) |
|---|---|---|
| 연령·보유 | 60세 이상 또는 5년 이상 보유 | 동일 |
| 소득 | 총급여 7,000만원 이하 (종합소득금액 6,000만원 이하) | 총급여 8,000만원 이하로 완화 (종합소득금액 7,000만원 이하) 65세 이상·10년 이상 거주 시 소득요건 면제 |
| 세액 | 종부세액 100만원 초과 | 동일 |
| 담보 | 납세담보 제공 | 동일 + 납세보증보험 제공 시 보증보험료 한도로 이자 감면 |
유예 기간에는 이자상당액이 붙습니다(국세환급가산금 이율 수준 — 최근 고시 기준 연 3.5% 안팎, 변동 가능). 집을 양도·증여·상속하는 시점에 유예 세액과 이자를 함께 정산하는 구조라, “세금이 없어지는” 것이 아니라 “현금 흐름을 뒤로 미루는” 제도라는 점은 유의가 필요합니다.
세금은 미룰 수 있어도, 건보료는 매달 나옵니다
소득이 없어도 퇴직 후 지역가입자라면 집은 재산점수로 매달 보험료에 잡힙니다. 시세 30억원(재산세 과세표준 약 12.6억원)이면 재산분만 월 약 24만원, 연 290만원 수준입니다(±10% 오차). 고가 1주택 은퇴자는 재산요건(과세표준 9억원 초과) 때문에 피부양자 등재도 어려운 경우가 많습니다. 지역가입자 산정 구조는 지역가입자 보험료 산정 원리에서, 구간별 점수는 재산점수 60등급 전체표에서 확인해보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
납부유예는 언제, 어디에 신청하나요?
종부세 고지·납부 시기(12월)에 관할 세무서에 신청하며, 신청 기한이 정해져 있어 고지서를 받으면 미리 확인해보시는 것이 안전합니다. 정확한 절차는 국세청 국세상담센터 ☎ 126에서 안내받으실 수 있습니다.
유예받다가 집을 팔면 어떻게 되나요?
양도·증여·상속 시점에 그동안 유예된 세액과 이자상당액을 함께 납부합니다. 매각을 검토 중이라면 유예 누적액이 매각 시점의 정산 부담이 된다는 점을 계산에 넣어보시기 바랍니다.
부부 공동명의도 고령자 공제를 받을 수 있나요?
공동명의는 1주택 특례 신청 여부에 따라 공제 적용 방식이 달라지는 별도 판정 영역입니다. 본인 명의 구성 기준의 정확한 판정은 세무사 상담 또는 ☎ 126 확인을 권장드립니다.
연금·금융소득까지 합친 퇴직 후 월 건보료는 무료 건보료 진단에서 세 시나리오로 비교해보실 수 있습니다. 건강보험료 관련 확인은 건강보험공단 ☎ 1577-1000에서 가능합니다.
※ 2027년 이후 내용은 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 납부유예 이자율은 고시에 따라 변동됩니다. 건보료 수치는 시행령 별표4 기반 추정(±10% 오차)이며, 본 글은 참고용 정보로 세무·법률 자문이 아닙니다.