한눈에 정리
- 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 부동산 세금 기준을 “주택 수”에서 “실거주 여부·주택 가액”으로 바꾸는 큰 방향 전환입니다.
- 종부세는 거주 1주택 공제 확대(12억→14억), 비거주·다주택·고가 주택은 강화 — 2027년부터 단계 시행 예정입니다.
- 양도세 장기보유특별공제는 2029년까지 보유 중심 → 거주 중심으로 재편되고, 다주택 중과는 2027~2028년 한시 완화됩니다.
- 아직 정부안입니다. 입법예고(8.4~8.20)와 9월 정기국회 심의를 거치며 내용이 바뀔 수 있습니다.
- 퇴직자 관점에서 중요한 사실 하나 — 재산세와 건강보험료는 이번 개편안에 없습니다. 아래에서 따로 정리합니다.
무엇이 발표됐고, 언제 확정되나요?
기획재정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 부동산 분야를 관통하는 원칙은 “집은 사고파는 대상이 아니라 사는 곳” — 실제 거주하는 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고, 비거주·고가·다주택 보유는 과세를 강화하는 방향입니다.
진행 일정 (정부안 기준)
- 2026.8.3 — 세제개편안 발표
- 2026.8.4~8.20 — 입법예고
- 2026.9월 — 정기국회 제출 → 심의 (이 과정에서 수정 가능)
- 2027.1.1 — (통과 시) 종부세 기본공제·공정시장가액비율 개편 시행
- 2028.1.1 — 장기보유특별공제 중간 단계·비사업용 토지 강화
- 2029.1.1 — 장기보유특별공제 거주 중심 재편 완성
종부세는 어떻게 바뀌나요?
핵심은 기본공제가 거주 여부로 갈린다는 점입니다. 현행은 1세대 1주택이면 거주 여부와 관계없이 공시가격 12억원까지 공제되지만, 개편안은 실제 거주하는 집이냐를 먼저 봅니다.
| 항목 | 현행 | 개편안 | 시행 예정 |
|---|---|---|---|
| 1주택 기본공제 (거주) | 공시가격 12억원 | 14억원 (시가 약 20억원) | 2027.1.1 |
| 1주택 기본공제 (비거주) | 공시가격 12억원 | 9억원으로 축소 | 2027.1.1 |
| 다주택 과세 기준 | 인별 합산 9억원 공제 | 합산 9억원 초과 과세, 기본공제 4억원 + 거주주택 비율만큼 최대 5억원 추가 | 2027.1.1 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80%) | 2027~2028 |
| 세율 기준 | 주택 수 기준 중과 | 주택 가액 기준 — 과세표준 12억원 초과 중과 (1주택 최고 1.3%→2.0%) | 2028 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | 2027.1.1 |
거주 1주택 기준 상세와 은퇴 생활에서 비거주로 판정될 수 있는 상황은 종부세 실거주 기준 2027 변경 정리에서 따로 다룹니다.
내 조건으로 4개년 동시 계산해보기
표의 변화를 본인 공시가격·주택 수·거주 조건으로 넣으면 2026(현행)부터 2029(정부안 최종 단계)까지 연도별 세액이 한 번에 비교됩니다. 기재부 발표 사례(공시 30억·70세) 기준으로 검증된 간이 계산입니다.
종부세 개편 4개년 비교 계산기 (2026~2029)
정부안 기준 · 확정 아님현행(2026)과 세제개편 정부안(2027~2029)을 같은 조건으로 동시에 계산합니다. 2027년 이후 수치는 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다.
| 연도 | 기본공제 | 과세표준 | 세액공제 | 연간 종부세* | 2026 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026현행 | 12억원 | 2.4억원 | 60% | 약 48.7만원 | — |
| 2027 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2028 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2029(2028 동일) | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
* 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함, 1인 단독명의 기준 간이 추정입니다. 세부담 상한(전년 대비 150~200%)·부부 공동명의 특례·일시적 2주택 등 특례·재산세 본세는 반영하지 않습니다. 2027년 이후는 정부안이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
종부세와 별개로, 퇴직 후에는 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다.
퇴직 후 건보료까지 진단 →양도세 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
보유 기간에 주던 공제를 단계적으로 줄이고 실제 거주 기간 중심으로 바꿉니다. 1세대 1주택 기준 연도별 변화입니다.
| 양도 시점 | 공제 구조 (1주택) | 최대 공제율 | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 거주 연 4% + 보유 연 4% | 80% (10년) | 현행 유지 |
| 2028년 | 거주 연 6% + 보유 연 2% | 80% (10년) | 양도차익 20억원 |
| 2029년~ | 거주 연 8% (보유공제 폐지) | 80% (10년) | 양도차익 10억원 |
오래 보유했지만 거주 기간이 짧은 경우 영향이 큰 구조입니다. 연도별 상세와 임대주택 예외는 장기보유특별공제 개편 연도별 정리에서 확인해보실 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과는 한시 완화됩니다
시장에 매물이 나올 수 있도록 조정대상지역 다주택 중과세율을 2년간 낮췄다가 되돌리는 구조입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 중과세율 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p 환원 |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p 환원 |
퇴직 전후 주택 정리를 검토하는 경우 양도세 외에 건보료 관점의 점검 지점이 3가지 더 있습니다 — 다주택 정리와 건보료 3가지 점검에서 정리했습니다. 이 밖에 비사업용 토지도 장특공제 배제(2028)·중과세율 10%→20%·종부세 최고세율 3%→4% 등 강화 방향입니다.
퇴직자에게 중요한 사실 — 재산세와 건강보험료는 이번 개편안에 없습니다
이번 개편안의 부동산 분야는 종부세와 양도세가 중심이고, 지방세인 재산세 개편은 포함되어 있지 않습니다. 건강보험 지역가입자의 재산보험료는 종부세가 아니라 재산세 과세표준을 기준으로 60등급표에서 점수화하므로, 이번 개편안만으로 건보료가 직접 달라지지는 않습니다.
다만 간접 경로는 있습니다. 공시가격이 오르면 종부세와 건보료가 함께 오르고(2026 공시가격 +9.16% 영향 분석), 완화 기간에 주택을 매각하면 재산점수와 금융소득이 동시에 움직입니다. 종부세와 건보료가 헷갈리는 이유는 종부세 오르면 건강보험료도 오르나요?에서 기준을 나란히 놓고 비교했습니다.
퇴직 전후 본인의 소득·재산 조합으로 건보료가 어떻게 되는지는 무료 건보료 진단에서 임의계속가입·지역가입자·피부양자 세 시나리오로 비교해보실 수 있습니다. 입력값은 서버에 저장되지 않습니다.
자주 묻는 질문
지금 집을 팔거나 사면 어느 기준이 적용되나요?
발표안은 대부분 2027년 이후 시행 예정이므로 현재 거래에는 현행 기준이 적용됩니다. 다만 국회 심의에서 시행 시기·내용이 조정될 수 있어, 시기를 걸친 의사결정이라면 확정 내용을 확인한 뒤 판단하시는 편이 안전합니다. 구체적인 세액 계산은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
개편안이 그대로 통과되나요?
확정된 것은 아닙니다. 입법예고와 정기국회 심의를 거치며 수정될 수 있고, 과거에도 정부안이 국회에서 바뀐 사례가 여러 번 있었습니다. 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며, 확정 시 내용을 갱신할 예정입니다.
건강보험료 관련 본인 상황 판정은 건강보험공단 ☎ 1577-1000에 문의해보시기 바랍니다. 본 글은 참고용 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.