한눈에 정리
- 2027년부터 1세대 1주택 종부세 기본공제가 거주 14억·비거주 9억(공시가격 기준)으로 갈립니다. 현행은 거주 여부와 무관하게 12억입니다.
- 같은 집이라도 실제 살고 있느냐에 따라 공제가 5억원 차이 나는 구조 — 은퇴 후 거주지 계획이 종부세를 좌우하게 됩니다.
- 공정시장가액비율도 60%→70%로 올라, 비거주 판정 시 과세표준이 이중으로 커질 수 있습니다.
- 정부안 기준이며, 거주 인정 세부 요건은 후속 입법에서 확정됩니다.
무엇이 어떻게 바뀌나요?
현행 종부세는 1세대 1주택이면 공시가격 12억원(시가 약 17억원)까지 공제하고, 그 집에 사는지는 묻지 않습니다. 2027년부터는(정부안 기준) 실제 거주하는 1주택은 공제가 14억원으로 늘고,거주하지 않는 1주택은 9억원으로 줄어듭니다.
| 구분 | 기본공제 (공시가격) | 시가 환산 (약 70% 가정) |
|---|---|---|
| 현행 1주택 (거주 무관) | 12억원 | 약 17억원 |
| 2027년~ 거주 1주택 | 14억원 | 약 20억원 |
| 2027년~ 비거주 1주택 | 9억원 | 약 13억원 |
개편 전체 그림(다주택 기준·세율·일정)은 2026 세제개편안 부동산 총정리에서 확인해보실 수 있습니다.
은퇴 생활에서 “비거주”가 되는 상황은 언제인가요?
은퇴 후에는 집을 팔지 않아도 거주 상태가 바뀌는 경우가 많습니다. 개편안 구조에서 점검해볼 만한 상황들입니다.
- 지방·전원 이주: 서울 집을 남겨두고 본인은 지방에 거주 — 서울 집이 비거주 1주택으로 판정될 수 있는 상황
- 자녀 집 근처 이사: 손주 돌봄 등으로 자녀 집 근처에 전월세로 거주하는 경우
- 요양·병원 장기 체류: 본인 또는 배우자의 건강 문제로 집을 비우는 경우
- 부부 별도 거주: 한 명은 보유 주택에, 한 명은 다른 지역에 거주하는 경우
다만 어떤 경우를 거주로 인정할지(주민등록 기준·거주 기간·일시 부재 예외 등)는 시행령 등후속 입법에서 확정됩니다. 경계에 걸치는 상황이라면 지금 단정하기보다 확정 내용을 확인한 뒤 판단하시는 편이 안전하고, 구체적인 세액 영향은 국세청 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
공정시장가액비율 인상과 겹치면 어떻게 되나요?
기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상(60%→70%)이 겹치면 과세표준이 이중으로 커집니다. 공시가격 16억원 1주택을 예로 과세표준 산출 단계만 비교해보면 이렇습니다(세액 아님).
| 구분 | 공제 후 금액 | 공정시장가액비율 | 과세표준 |
|---|---|---|---|
| 현행 (거주 무관) | 16 − 12 = 4억원 | 60% | 2.4억원 |
| 2027년~ 거주 | 16 − 14 = 2억원 | 70% | 1.4억원 (감소) |
| 2027년~ 비거주 | 16 − 9 = 7억원 | 70% | 4.9억원 (약 2배) |
같은 집인데 거주 여부만으로 과세표준이 3.5배 차이 나는 구조입니다. 실거주 1주택자는 오히려 줄어드는 셈이라, 은퇴 후 어디에 살 것인가가 세금 계획의 변수가 됩니다. 본인 공시가격으로 거주·비거주를 바꿔가며 연도별 세액을 직접 비교해보실 수 있습니다.
종부세 개편 4개년 비교 계산기 (2026~2029)
정부안 기준 · 확정 아님현행(2026)과 세제개편 정부안(2027~2029)을 같은 조건으로 동시에 계산합니다. 2027년 이후 수치는 2026.8.3 발표 정부안 기준이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다.
| 연도 | 기본공제 | 과세표준 | 세액공제 | 연간 종부세* | 2026 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026현행 | 12억원 | 2.4억원 | 60% | 약 48.7만원 | — |
| 2027 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2028 | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
| 2029(2028 동일) | 14억원 | 1.4억원 | 60% | 약 29만원 | −19.7만원 |
* 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함, 1인 단독명의 기준 간이 추정입니다. 세부담 상한(전년 대비 150~200%)·부부 공동명의 특례·일시적 2주택 등 특례·재산세 본세는 반영하지 않습니다. 2027년 이후는 정부안이며 국회 심의로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
종부세와 별개로, 퇴직 후에는 같은 집이 건강보험 재산점수로도 잡힙니다.
퇴직 후 건보료까지 진단 →건강보험료는 거주 여부와 무관합니다
헷갈리기 쉬운 지점인데, 건강보험 지역가입자의 재산점수는 재산세 과세표준 기준이고거주 여부를 따지지 않습니다. 종부세가 줄어도 건보료는 그대로일 수 있고, 그 반대도 마찬가지입니다. 두 제도의 기준 차이는 종부세 오르면 건강보험료도 오르나요?에서, 본인 재산이 건보료 몇 등급인지는 재산점수 60등급 전체표에서 확인해보실 수 있습니다.
퇴직 전후 본인 소득·재산 기준 월 보험료는 무료 건보료 진단에서 세 가지 시나리오로 비교해보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
주민등록만 옮겨두면 거주로 인정되나요?
거주 인정 요건은 아직 확정되지 않았습니다. 후속 입법에서 실거주 기간·판정 방식이 정해질 예정이므로, 형식적 요건만으로 판단하기는 어렵습니다. 확정 내용 발표 후 본인 상황을 대조해보시기 바랍니다.
지금 비거주 상태인데 2027년 전에 조치해야 하나요?
시행 전이므로 현재는 현행 기준(거주 무관 12억 공제)이 적용됩니다. 국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있어, 거주지 변경 같은 큰 결정은 확정안을 본 뒤 검토해보시는 것도 방법입니다. 세액 관련 상담은 세무사를, 건강보험료 관련 확인은 건강보험공단 ☎ 1577-1000을 이용해보시기 바랍니다.
※ 본 글은 2026.8.3 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 입법예고·국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 참고용 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.