한눈에 정리
- 장기보유특별공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 3년에 걸쳐 재편됩니다 (2027 유지 → 2028 중간 → 2029 완성).
- 2029년부터 1주택 보유공제는 폐지 — 거주 연 8%만 남습니다. 오래 보유해도 살지 않았다면 공제를 기대하기 어려워집니다.
- 공제 한도도 신설·축소됩니다: 2028년 양도차익 20억원 → 2029년 10억원.
- 매각 시점을 검토 중이라면 건보료 관점(재산→금융자산 이동)도 함께 볼 지점이 있습니다.
연도별로 공제가 어떻게 달라지나요?
1세대 1주택 기준으로 양도 시점별 공제 구조입니다. 최대 공제율 80%는 유지되지만 그 80%를 무엇으로 채우는지가 달라집니다.
| 양도 시점 | 거주공제 | 보유공제 | 10년 보유·10년 거주 | 10년 보유·거주 0년 |
|---|---|---|---|---|
| ~2027년 | 연 4% | 연 4% | 80% | 40% |
| 2028년 | 연 6% | 연 2% | 80% | 20% |
| 2029년~ | 연 8% | 폐지 | 80% | 0% |
마지막 열이 이번 개편의 핵심입니다. 10년 보유했어도 거주하지 않았다면 공제율이 40% → 20% → 0%로 3년 만에 사라지는 구조입니다. 다주택자(비조정대상지역)는 별도로 2027년 보유 연 2%(15년 최대 30%) → 2029년 거주 연 2%(최대 30%)로 전환됩니다.
공제 한도는 어떻게 줄어드나요?
| 양도 시점 | 공제 한도 (양도차익 기준) |
|---|---|
| 현행~2027년 | 한도 없음 |
| 2028년 양도분 | 20억원 |
| 2029년 양도분~ | 10억원 |
양도차익이 큰 고가 주택일수록 한도 축소의 영향이 커집니다. 개편안 전체 맥락은 2026 세제개편안 부동산 총정리를 참고해보시기 바랍니다.
영향이 큰 경우와 예외는 무엇인가요?
- 전세 주고 다른 곳에 살아온 1주택자: 보유는 길고 거주는 짧은 전형적 케이스 — 2029년 이후 공제가 크게 줄어드는 구조입니다.
- 등록임대주택(건설·매입임대): 임대기간을 거주기간으로 인정하는 예외가 있습니다 (연 2%, 최대 30%). 등록 유형·요건 충족 여부에 따라 다릅니다.
- 은퇴 후 매각 예정자: 같은 집·같은 차익이라도 양도 연도에 따라 공제가 달라지므로, 매각 시점이 변수가 됩니다.
구체적인 세액 차이는 취득가·차익·거주 이력에 따라 크게 달라지므로, 본 글에서는 구조만 안내드립니다. 본인 케이스 계산은 국세청 국세상담센터 ☎ 126 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
매각을 검토한다면 — 건보료 관점도 함께
퇴직 후 지역가입자라면 매각은 건보료 구조도 함께 바꿉니다. 재산점수는 내려가지만, 매각대금을 예금·채권으로 옮기면 이자·배당이 연 1,000만원을 넘는 순간 전액이 보험료 산정 소득에 합산되고 피부양자 소득 요건(연 2,000만원)에도 영향을 줄 수 있습니다. 금융소득이 건보료를 얼마나 움직이는지는 금융소득 건강보험료 정리에서 구간별로 확인해보실 수 있고, 다주택 정리 시나리오는 다주택 양도세 한시 완화와 건보료 3가지 점검에서 이어집니다.
매각 전후 본인 건보료 변화는 무료 건보료 진단에 재산·금융소득을 바꿔 넣어 비교해보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
지금 팔면 어떤 기준이 적용되나요?
2027년까지는 현행 구조(거주 연 4% + 보유 연 4%)가 유지되는 정부안입니다. 다만 국회 심의로 시기·내용이 조정될 수 있으므로, 확정 내용을 확인하며 판단하시기 바랍니다.
거주 기간은 언제부터 계산하나요?
거주 기간 산정·증빙 방식의 세부는 후속 입법에서 확정됩니다. 주민등록·실거주 이력이 쟁점이 될 수 있으므로 관련 기록을 정리해두시는 것이 도움이 될 수 있습니다.
※ 본 글은 2026.8.3 발표된 정부 세제개편안 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 참고용 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 건강보험료 관련 확인은 건강보험공단 ☎ 1577-1000.